Договор аренды: споры об улучшениях имущества

Правовая судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определена статьей 623 ГК РФ и зависит от характера таких улучшений.

По общему правилу, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества в силу пункта 1 статьи 623 ГК РФ являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. То есть при прекращении договора аренды арендатор вправе оставить такие улучшения себе и возвратить объект аренды арендодателю без улучшений.

Возврата улучшений, не отделимых без вреда для имущества, арендатор при прекращении договора аренды требовать не вправе. Если такие улучшения были произведены им с согласия арендодателя, он согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ вправе требовать возмещения стоимости этих улучшений. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, стоимость таких улучшений в соответствии с пунктом 3 статьи ГК РФ возмещению не подлежит.

Нормы статьи 623 ГК РФ являются диспозитивными, и стороны договора аренды могут предусмотреть в договоре иные правила (например, отсутствие у арендатора права требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя; обязанность арендодателя выкупить у арендатора произведенные им отделимые улучшения имущества и т.п.).

Казалось бы, ответ на вопрос об отделимом или неотделимом характере произведенных арендатором улучшений является очевидным, однако судебная практика свидетельствует о том, что далеко не всегда это так. Наибольшее количество споров касается таких улучшений арендованного имущества, как инженерное, климатическое и иное оборудование, различного рода сборно-разборные конструкции, благоустройство земельного участка и т.п.

Волго-Вятский округ

Постановлением от 20 ноября 2015 г. по делу № А82-15346/2014 АС Волго-Вятского округа признал неотделимыми улучшениями установку кондиционеров и системы видеонаблюдения, несмотря на утверждения арендатора о том, что это оборудование может быть демонтировано без вреда для арендуемого помещения (здесь, правда, необходимо отметить, что, согласовывая проведение этих работ, арендодатель сам соглашался с тем, что они представляют собой неотделимые улучшения имущества, в связи с чем суд сделал вывод о том, что им были приняты обязательства по возмещению стоимости таких улучшений по окончании срока аренды).

В постановлении от 11 февраля 2015 г. по делу № А31-13871/2013 суд признал неотделимым улучшением топочный блок, установленный в арендованном зерносушильном комплексе, мотивировав это тем, что при осуществлении демонтажа этого оборудования возможно нарушение единой целостности объекта недвижимости, а также повреждение конструкций здания. При этом суд отметил, что именно арендатор, требующий возврата произведенных им улучшений арендованного имущества, должен доказать их отделимый характер.

К аналогичным выводам ФАС Волго-Вятского округа пришел в постановлении от 10 февраля 2012 г. по делу № А17-5210/2010, квалифицировав как неотделимые улучшения установленное в арендованном помещении вентиляционное и климатическое оборудование (в этом постановлении, правда, не нашел отражения вопрос о квалификации в качестве отделимых или неотделимых улучшений установленных в помещении кондиционеров LG-S12LHP – суд отказал арендатору в их истребовании со ссылкой на отсутствие доказательств того, что это имущество удерживается арендодателем).

Дело № А17-5210/2010 примечательно еще тем, что вопрос о характере произведенных арендатором улучшений решался посредством назначения по делу судебной экспертизы (перед экспертом был поставлен вопрос о том, возможен ли демонтаж воздуховодов с вентиляционным оборудованием либо отдельных его частей без причинения вреда помещениям).

Постановлением от 13 мая 2011 г. по делу № А17-2899/2010 ФАС Волго-Вятского округа отказал арендатору в возврате установленных в арендованном помещении алюминиевых дверей, кассы, системы кондиционирования и вентиляции и структурированной кабельной системы, мотивировав это тем, что арендатор не доказал отделимый характер произведенных им улучшений арендованного имущества.

Восточно-Сибирский округ

АС Восточно-Сибирского округа постановлениями от 17 ноября 2015 г. по делам № А19-21385/2014 и № А19-21386/2014 отказал арендатору в возврате (демонтаже) инженерного оборудования системы водоотведения, сославшись на неотделимый характер произведенных арендатором улучшений (оборудование задействовано в технологическом процессе оказания услуг водоснабжения и водоотведения муниципального образования; является оборудованием, необходимым для полноценного, бесперебойного и обеспечивающего в соответствии со специальными требованиями функционирования систем водоотведения), а также на то, что данные улучшения производились арендатором в рамках исполнения обязанностей по текущему и капитальному ремонту объекта аренды (установка арендатором приобретенного им оборудования производилась частично вследствие необходимости замены вышедшего из строя оборудования, обеспечивающего деятельность по водоотведению, и в процессе исполнения своих обязанностей по выполнению текущего и капитального ремонта, устранению неполадок и т.д.).

К аналогичным выводам ФАС Восточно-Сибирского округа пришел в постановлении от 29 июля 2014 г. по делу № А10-3806/2013, квалифицировав в качестве неотделимых улучшений арендованной тепловой сети установленные арендатором секционирующие задвижки, запорную арматуру (задвижки с электроприводами), сетевые насосные агрегаты, и указав, что эти улучшения были произведены арендатором с учетом особенностей арендованного имущества и в рамках исполнения обязанностей по капитальному ремонту, реконструкции, модернизации и техническому перевооружению имущества.

Постановлением от 30 января 2015 г. по делу № А33-2218/2013 АС Восточно-Сибирского округа квалифицировал как неотделимые улучшения арендованного помещения работы по монтажу системы вентиляции и кондиционирования, динамиков, отделочные работы (устройство перегородок, шпаклевка стен, грунтовка и окраска стен, устройство подвесного потолка, окраска потолка), изготовление элементов внутреннего оформления, печать на пленке, разработку плана эвакуации.

В постановлении от 24 июля 2007 г. по делу № А78-10180/2013 ФАС Восточно-Сибирского округа квалифицировал как неотделимые улучшения водогрейные котлы, установленные в арендованной котельной, поддержав тем самым выводы нижестоящих судов о том, что водогрейные котлы являются составной частью системы отопления, их демонтаж невозможен без ущерба для объекта теплоснабжения.

По обстоятельствам рассмотренного ФАС Восточно-Сибирского округа дела № А58-5626/2011 арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование две емкости для хранения нефтепродуктов. Эти емкости были использованы арендатором для строительства автомобильной сливно-наливной станции (по условиям договора арендатор был обязан выполнить проект станции, провести его экспертизу промышленной безопасности, выполнить строительство). Стоимость работ по строительству эстакады с использованием переданных в аренду емкостей для хранения нефтепродуктов была взыскана судами с арендодателя по правилам статьи 623 ГК РФ как стоимость произведенных арендатором с его согласия неотделимых улучшений арендованного имущества[1].

В Постановлении от 20 февраля 2012 г. по делу № А78-3097/2011 ФАС Восточно-Сибирского округа квалифицировал как отделимые улучшения смонтированные арендатором в арендованном помещении пожарно-охранную сигнализацию, структурированную кабельную систему, систему энергообеспечения и входную группу, отказав арендатору в иске о взыскании стоимости этих улучшений и поддержав выводы нижестоящих судов о том, что при прекращении договора аренды стороны договорились о праве арендатора выполнить демонтаж установленного в помещении оборудования (ссылка на это была включена в акт возврата помещения).

Дальневосточный округ

АС Дальневосточного округа Постановлением от 27 октября 2015 г. по делу № А24-6160/2014 отказал арендатору в истребовании у арендодателя двух котлов, сославшись на то, что это оборудование является неотделимыми улучшениями арендованного имущества, входит в состав сложной вещи – энергетического комплекса, функционирование которого без истребуемого имущества невозможно. В этом же постановлении суд указал, что на основании статьи 65 АПК РФ арендатор, требующий возврата произведенных им улучшений, должен доказать наличие возможности возврата имущества без вреда для имущества арендодателя, в то время как на ответчика возлагается обязанность доказать обратное.

В Постановлении от 20 июля 2012 г. по делу № А51-20087/2011 ФАС Дальневосточного округа признал неотделимыми улучшениями арендованного имущества – земельного участка – выполненные арендатором работы по отсыпке участка скальным грунтом с последующим грейдированием и покрытием гравием в целях приведения участка в состояние, позволяющего осуществлять его использование под размещение автомобильной стоянки.

Западно-Сибирский округ

ФАС Западно-Сибирского округа Постановлением от 28 января 2011 г. по делу № А70-5523/2010 признал отделимыми улучшениями работы по устройству в помещении, арендованном для целей осуществления банковской деятельности, кассового узла на два рабочих места. Установив, что фактически это имущество у арендодателя отсутствует, суд посчитал возможным взыскать в пользу арендатора стоимость произведенных им улучшений.

Постановлением от 03 марта 2010 г. № А45-13386/2009 ФАС Западно-Сибирского округа признал отделимыми улучшениями установленные арендатором в помещении стеклянные витражи, выполняющие функции пространственного разграничения помещения. Ссылаясь на то, что витражи были изготовлены непосредственно для арендуемого помещения, их использование возможно только в этом помещении, в связи с чем потребительская ценность спорного имущества для арендодателя несоизмеримо больше, чем для него, арендатор просил суд взыскать с арендодателя стоимость произведенных им улучшений. Суд отказал в удовлетворении иска, указав, что возмещение арендатору стоимости произведенных им отделимых улучшений имущества ни законом, ни договором не предусмотрено, в связи с чем арендатор вправе забрать свое имущество, а если арендодатель будет чинить препятствия к этому, — истребовать имущество в судебном порядке.

Московский округ

АС Московского округа в постановлении от 06 мая 2015 г. по делу № А40-151817/13 признал отделимыми улучшениями арендованного помещения фанкойлы (устройства для охлаждения и нагревания воздуха), а также установленные арендатором светильники. Суд отметил, что неотделимые улучшения связаны с работами капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства. На основании заключения, подготовленного по результатам судебной экспертизы, суд пришел к выводу о том, что спорное оборудование может быть демонтировано без ущерба помещению, а само помещение в дальнейшем может использоваться по назначению при условии замены демонтированного оборудования другим с аналогичными характеристиками, и присудил его к возврату арендатору.

В постановлении от 01 августа 2013 г. по делу № А41-46314/12 ФАС Московского округа также отметил, что под неотделимыми улучшениями понимаются результаты работ, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть связаны с модернизацией (реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства), влияют на соответствие целям временного пользования объектом. Этим же постановлением суд признал, что возведенные арендатором в торговых помещениях металлоконструкции (перегородки из заполненного стеклом алюминиевого профиля и рольставни) являются неотделимыми улучшениями, поскольку изделия их стекла имеют раму, которая крепится к полу, и в результате их демонтажа будет повреждено напольное покрытие.

В постановлении от 04 июля 2013 по делу № А40-120702/12 ФАС Московского округа квалифицировал как неотделимые улучшения смонтированные арендатором в помещении системы пожаротушения и дымоудаления (эти мероприятия были выполнены арендатором во исполнение предписания, выданного органами госпожнадзора по результатам проведенной проверки). Этим же постановлением окружной суд подтвердил правомерность взыскания с арендодателя стоимости произведенных улучшений, сославшись при этом на то, что арендодатель дал согласие на выполнение соответствующих работ (тот, в свою очередь, утверждал, что, разрешая выполнение работ, не брал на себя обязательств впоследствии возместить арендатору их стоимость). Суд отметил, что если арендодатель дает согласие на производство улучшений, он обязуется принять вещь назад в измененном состоянии, обладающей более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы на неотделимые улучшения.

Постановлением от 20 апреля 2012 по делу № А40-41216/11 ФАС Московского округа признал неотделимыми улучшениями установленную арендатором в помещении сплит-систему и структурированную кабельную сеть, отклонив возражения арендодателя о том, что их демонтаж не причинит вреда арендованному имуществу.

В постановлении от 03 февраля 2012 г. по делу № А40-35815/11 ФАС Московского округа квалифицировал как неотделимые улучшения установленные арендатором в помещениях сборно-разборные перегородки, отметив, что истребование из владения арендодателя улучшений арендованного имущества возможно только при их отделимости без вреда для имущества, при этом бремя доказывания отделимости улучшений арендованного имущества без вреда для последнего лежит на арендаторе.

Постановлением от 12 декабря 2011 г. по делу № А41-К1-22059/10 ФАС Московского округа признал отделимыми улучшениями кассовый узел (в составе панели, угловой стойки, бронеокна, лотка, инкассаторского шлюза и т.п.). По обстоятельствам этого дела арендодатель после прекращения договора аренды передал помещение во временное владение и пользование новому арендатору. Истец предъявил иск о возврате имущества как к собственнику помещения (арендодателю), так и к новому арендатору. Суды истребовали имущество у нового арендатора со ссылкой на то, что именно он фактически владеет этим имуществом.

По обстоятельствам дела № А40-174195/09 арендатор земельного участка пытался взыскать с арендодателя в качестве стоимости неотделимых улучшений затраты на выполнение работ по берегоукреплению и благоустройству территории пляжа, возведению сооружений спортивно-оздоровительного назначения (гольф-поле, площадки для мини-гольфа и волейбола, теннисный корт и пр.), легких сооружений сезонного характера, а также проведению коммуникаций. ФАС Московского округа в постановлении от 23 декабря 2010 г. признал такое требование необоснованным и указал, что улучшением земельного участка могут быть признаны только такие мероприятия, которые приводят к улучшению его природных свойств, в связи с чем возведение градостроительных объектов (некапитальных сооружений, элементов благоустройства и инженерной инфраструктуры) не может рассматриваться как неотделимые улучшения земельного участка.

По обстоятельствам дела №А40-49568/09 арендатор пытался вернуть себе смонтированные в арендованных помещениях кондиционеры, ссылаясь на то, что кондиционеры являются съемным оборудованием, которое может быть установлено в любом другом помещении. Арендатор указывал, что демонтаж данного оборудования не изменяет состояние помещений, которые могут использоваться по назначению и после демонтажа кондиционеров, не повлияет на состояние здания и его функциональные качества, следы демонтажа носят устранимый характер.

Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 27 апреля 2010 г. пришел к выводу о том, что неотделимыми улучшениями арендованного помещения являются не сами кондиционеры как объект права собственности истца, являющиеся, безусловно, съемным оборудованием, а результаты проведения работ по монтажу и пусконаладке кондиционеров, которые, в конечном итоге, привели к переоборудованию, изменению нежилых помещений, оснащению их оборудованием для обеспечения нормальных температурных режимов на рабочих местах, т.е. улучшением вентиляционной системы этих помещений.

ФАС Московского округа при вынесении по этому делу постановления от 05 августа 2010 г. не стал разбираться в отделимом или неотделимом характере произведенных улучшений, указав, что по условиям договора как отделимые, так и неотделимые улучшения поступают в собственность арендодателя, в связи с чем арендатор их истребовать в любом случае не может.

Поволжский округ

АС Поволжского округа Постановлением от 31 октября 2014 г. по делу № А12-25488/2013 отказал арендатору земельного участка в иске о взыскании стоимости неотделимых улучшений – ограждения, асфальтового замощения, расходов по демонтажу пожарного резервуара, мотивировав это тем, что спорные работы были произведены арендатором без согласия арендодателя и для использования земельного участка в своих целях – для организации отдыха сотрудников и размещения временной автостоянки. Суд отметил, что арендатор обратившийся с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений, должен доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Постановлением от 19 января 2012 г. по делу №  А12-4832/2011 ФАС Поволжского округа признал правомерным отказ в удовлетворении требований арендатора земельного участка о взыскании в качестве стоимости неотделимых улучшений суммы расходов на его благоустройство, отметив при этом, что благоустройство является обязанностью землепользователя по содержанию земельного участка, поэтому арендатор был обязан безвозмездно проводить работы на земельном участке по благоустройству и озеленению, сохранять зеленые насаждения на своем земельном участке, а также поддерживать их в должном санитарном и противопожарном состоянии.

По обстоятельствам рассмотренного ФАС Поволжского округа дела № А65-2555/2009 стороны договора аренды нежилого помещения заранее оговорили, какие улучшения они будут считать отделимыми, а какие – нет, установив в договоре, что неотделимыми улучшениями являются неотделимые без вреда для помещения покрытия стен, потолка, пола краской или иным материалом, не способным самостоятельно удерживаться на поверхности без применения клеящих или иных специальных веществ или крепежных приспособлений, а к неотделимым улучшениям относятся результаты произведенных ремонтных, отделочных, электромонтажных и пусконаладочных работ, перепланировка помещения, установка дополнительного инженерного оборудования и т.д. С учетом этого ФАС Поволжского округа в постановлении от 13 августа 2009 г. признал правомерным возврат арендатору счетчика электропотребления с электрооборудованием (устройство защитного отключения), сделав вывод о том, что это оборудование может быть демонтировано без вреда для помещения.

Северо-Западный округ

В рамках дела № А13-16561/2014, рассмотренного АС Северо-Западного округа, стороны прекращенного договора аренды земельного участка спорили о судьбе песка, который был намыт на участок в ходе его инженерной подготовки к строительству. Арендатор, осуществивший намыв песка, по окончании срока аренды начал осуществлять действия по забору и вывозу песка с территории участка, ссылаясь на то, что намытый песок представляет собой отделимое улучшение участка и является собственностью арендатора. Суды же посчитали, что гидронамыв песка, осуществлявшийся в целях подготовки участка к застройке, является неотделимым улучшением земельного участка и запретили арендатору совершать действия по его забору и изъятию с территории участка. Постановлением от 03 декабря 2015 г. АС Северо-Западного округа признал эти выводы обоснованными.

В Постановлении от 28 марта 2013 г. по делу № А42-7628/2011 ФАС Северо-Западного округа признал отделимыми улучшениями установленные арендатором в помещении кондиционеры, фильтр для очистки воды, оконные вертикальные жалюзи и кассовый узел. Вопрос о возможности демонтажа данного имущества без вреда для помещения решался посредством назначения по делу судебных экспертиз. Суд также обратил внимание на отсутствие доказательств того, что последствия демонтажа спорного имущества носят неустранимый характер.

Постановлением от 26 февраля 2012 г. по делу № А44-2899/2011 ФАС Северо-Западного округа квалифицировал как неотделимое улучшение установленную в арендованном помещении систему автоматического пожаротушения.

В Постановлении от 08 июня 2010 г. по делу № А56-25453/2008 ФАС Северо-Западного округа пришел к выводу о том, что отделимыми улучшениями арендованного банком помещения является оборудование кассового узла и сейфовых комнат (взломо-, пулестойкие панели, двери, оконные блоки, подоконная доска).

Северо-Кавказский округ

В рамках дела № А53-24637/2010, рассмотренного ФАС Северо-Кавказского округа, арендатор требовал возврата оставшегося в арендованном помещении имущества, ссылаясь на то, что оно представляет собой отделимые улучшения объекта аренды. В качестве такого имущества истец указал структурированную кабельную сеть, кассовые кабины (помещение использовалось для размещения банка), систему вентиляции, охранно-пожарную систему, комплект кухонной мебели. Для определения характера (отделимости) произведенных арендатором улучшений, по делу были проведены две судебные строительно-технические экспертизы.

С учетом результатов экспертиз ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 14 декабря 2012 г. признал обоснованными выводы нижестоящих судов о том, что система вентиляции и охранно-пожарная система являются отделимыми улучшениями (эксперт пришел к заключению, что основная разводка трубопроводов, воздуховодов выполнена в пространстве между подвесным потолком и перекрытием, то есть в легкодоступном месте, является сборно-разъемной, приборы систем вентиляции и кондиционирования съемные, имеется возможность демонтажа без повреждения конструкций здания). А специальное оснащение кассовых кабин, напротив, признал неотделимым улучшением, мотивировав это тем, что удаление кассовых кабин приведет к невозможности эксплуатации освобожденного истцом помещения по его новому назначению, которое было обусловлено деятельностью истца (для размещения банка).

В Постановлении от 12 января 2012 г. по делу № А32-9721/2011 ФАС Северо-Кавказского округа пришел к выводу о том, что отделимым улучшением арендованного имущества (здания кафе) является сооруженный арендатором летний навес. Установив, что данный навес был демонтирован по распоряжению арендодателя, который не обеспечил сохранность строительных материалов, суд взыскал с арендодателя в пользу арендатора стоимость этого навеса по правилам статей 15, 1064 ГК РФ. Определяя размер подлежащего возмещению ущерба, суд исключил из него стоимость работ по возведению навеса, сославшись на то, что при производстве отделимых улучшений арендатор принимает на себя расходы, связанные с их созданием для собственных нужд.

Уральский округ

АС Уральского округа в Постановлении от 08 июля 2015 г. по делу № А76-4008/2014 квалифицировал как отделимые улучшения установленные на витражах арендованного здания защитные рольставни с электродвигателем и аварийным управлением. Суд признал за арендатором право требовать возврата этого имущества и отказал в иске о взыскании с арендодателя его стоимости (в обоснование иска арендатор ссылался на экономическую нецелесообразность для него возврата имущества в натуре в связи потерей его функционально-эксплуатационных свойств, обусловленных неисправностью систем управления рольставнями и отсутствия необходимости использования рольставней при открытии нового магазина по причине приобретения новых).

В рамках дела № А60-20918/2014 суды присудили к возврату арендатору в качестве отделимых улучшений арендованного имущества (часть подвального помещения для целей размещения магазина непродовольственных товаров) тротуарную плитку, металлическую урну, дверь входной группы из арматуры, отдельно стоящую рекламную стелу, камеры видеонаблюдения, гранитные плитки, установленные по длине лестницы при облицовке стен в количестве, утеплитель межпотолочного пространства, покрытие пола линолеумом в количестве; электрический счетчик с устройством защитного отключения; кабель; потолочные светильники; люминесцентные лампы; лампы накаливания; межкомнатные двери с фурнитурой.

Отделимый характер этих улучшений был установлен на основании заключения судебной экспертизы. В соответствии с тем же экспертным заключением к неотделимым улучшениям была отнесена входная группа в виде арочной конструкции с покрытием из поликарбоната, кабель от камеры видеонаблюдения, кнопка вызова персонала, керамогранитные плитки облицовки пола, кирпичная кладка перегородок, кладка проема, конструкция каркасных перегородок с облицовкой ГКЛ, подвесные потолки, облицовка стен ГКЛ, покрытие пола керамогранитной плиткой, щит электроснабжения, светильники.

В судебном заседании эксперт пояснил, что квалифицировал улучшения как неотделимые в случае, если при отделении какого-либо улучшения от главной вещи происходит повреждение главной вещи (повреждение отделки дома, останутся повреждения на конструкциях, следы от шурупов или иных креплений).

Постановлением от 16 апреля 2015 г. АС Уральского округа признал такой подход правильным и соответствующим смыслу понятия «неотделимые улучшения арендованного имущества». Суд отметил, что отделимость или неотделимость улучшений определяется исходя из того, могут ли быть улучшения отделены без причинения вреда объекту аренды, в связи с чем отделимыми признаются улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без причинения ему повреждений (вреда).

Постановлением от 07 мая 2013 г. по делу № А60-39473/2012 ФАС Уральского округа признал неотделимым улучшением арендованного имущества (объектов энергетического комплекса) установленный арендатором на подстанции поселка новый силовой трансформатор. Суд пришел к выводу о том, что спорный трансформатор являлся частью арендуемого энергетического комплекса, его наличие необходимо для обеспечения надлежащего энергоснабжения потребителей всего поселка, трансформатор входит в состав подстанции, которая в силу своего целевого и технологического единства представляет собой сложную вещь (статья 134 ГК РФ.

Постановлением от 08 июля 2011 г. по делу № А71-11939/10 ФАС Уральского округа отказал в возврате арендатору в качестве отделимых улучшений арендованного имущества охранно-пожарной сигнализации, автономной охранной сигнализации, металлических дверей, рольставней и раздвижных решеток, подвесных ящиков, лотков, стеллажей и полок, листового железа, которым были обшиты подвальные складские помещения, и подвесных потолков, со ссылкой на то, что истребуемое истцом имущество было передано им ответчику при возврате арендованного помещения как характеризующее исправное состояние недвижимого имущества и обеспечивающее пригодность нежилого помещения для дальнейшей эксплуатации, то есть фактически передано в составе нежилого помещения.

Центральный округ

ФАС Центрального округа в Постановлении от 13 ноября 2012 г. по делу № А14-9157/2012 указал на необходимость назначения по делу судебной экспертизы с целью определить, являются произведенные арендатором улучшения имущества (возведение витринных и межпавильонных перегородок из гипсокартона оцинкованного профиля, стеклянных витрин, рольставней и металлокаркаса) отделимыми либо неотделимыми улучшениями.

В Постановлении от 07 апреля 2011 г. по делу № А14-5963/2010 ФАС Центрального округа пришел к выводу о том, что истец (арендатор нежилого помещения) не доказал отделимый характер таких улучшений арендованного помещения, как алюминиевая дверь, касса, система безопасности, система кондиционирования и вентиляции, структурированная кабельная система. Суд отметил, что арендатор возвратил помещение арендодателю по акту без указаний на наличие в этом помещении отделимых улучшений, а в соглашении о расторжении договора стороны прямо предусмотрели, что не считают себя связанными какими-либо правами и обязанностями по отношению руг к другу и не имеют друг к другу никаких претензий по договору аренды, в том числе финансовых.

Постановлением от 24 июня 2010 г. по делу № А68-11244/2009 ФАС Центрального округа отказал арендатору в удовлетворении требований о возврате установленной в арендованном помещении витражно-перегородочной системы, состоящей из стеклянного заполнения и рольставен с пружинно-инерционным механизмом. Приняв во внимание, что демонтаж спорной витрины, фактически являющейся стеной помещения, приведет к невозможности сохранения изолированного помещения, суд квалифицировал витражно-перегородочную систему как неотделимое улучшение помещения.

В Постановлении от 17 декабря 2008 г. по делу № А62-838/2008 ФАС Центрального округа пришел к выводу о том, что электросеть, водопровод, газопровод являются инженерными коммуникациями и не могут быть отделимы без вреда для имущества (нежилого здания). Этим же постановлением суд отнес к неотделимым улучшениям установленные арендатором гаражные ворота и оконные блоки.

 

ВЫВОДЫ:

• Для того, чтобы избежать споров об отделимом или неотделимом характере произведенных арендатором улучшений, сторонам при заключении договора имеет смысл подробно оговорить перечень тех улучшений, которые может (или должен) выполнить арендатор, а также определить их судьбу на случай прекращения арендных отношений. Рассчитывать на то, что мнение суда по вопросу квалификации тех или иных улучшений как отделимых или неотделимых в случае спора совпадет с мнением сторон, крайне рискованно – практика показывает, что одни и те же улучшения разными судами и при разных обстоятельствах квалифицируются и как отделимые, и как неотделимые.
• Арендатор, намеревающийся оставить за собой отделимые улучшения, должен освободить объект аренды от этих улучшений до его возврата арендодателю. Так он избавит себя от необходимости в последующем требовать возврата отделимых улучшений и доказывать, что эти улучшения могут быть отделены без вреда для арендованного имущества.
• Если объект передается арендодателю с отделимыми улучшениями, которые арендатор впоследствии намерен возвратить, перечень таких улучшений, порядок и сроки возврата следует указать в акте или ином совместно составленном сторонами документе (например, в соглашении о расторжении договора).
• В случае возникновения спора об улучшениях арендованного имущества бремя доказывания их отделимого или неотделимого характера суд возложит на арендатора. Наиболее весомым доказательством в таком споре будет являться экспертное заключение. При этом важно, чтобы в ходе экспертизы эксперт определил не только возможность демонтажа улучшений без вреда для арендованного имущества, но и способ такого демонтажа, а также устранимость его последствий (возможность закрытия следов крепления оборудования к стенам и полу, возможность дальнейшей эксплуатации объекта аренды без отделимых улучшений и т.п.).

 

Источник: Закон.ру

 

[1] Такая квалификация правоотношений сторон вряд ли может быть признана верной. Фактически арендатор по заданию арендодателя создал новую вещь (сливно-наливную станцию) с использованием предоставленного арендодателем материала (емкостей для нефтепродуктов). Подобного рода отношения должны были быть квалифицированы как подрядные, а стоимость произведенных арендатором работ должна была взыскиваться с арендодателя по правилам главы 37 ГК РФ.