Как арендатору досрочно выехать из помещения без санкций

Юрист компании. 2018. № 1.

Николай Андрианов, партнер АБ «Эксиора», г. Москва

 

Главное в статье
1 Если освободили помещение, обязанность платить автоматически не прекращается	2 Право требовать расторжения аренды не дает права на односторонний отказ
3 Чтобы расторгнуть договор, направьте уведомление	4 Если отказались от аренды, депозит можно уменьшить

 

Арендатор вправе досрочно отказаться от помещения, только если такая возможность предусмотрена в договоре. Просто освободить помещение недостаточно, ведь за него все равно придется платить. Сверьтесь с чек-листом, если решили расстаться с арендодателем без суда и финансовых потерь.

 

1. Проверьте, есть ли право на отказ

Стороны бессрочной аренды вправе отказаться от договора в одностороннем порядке.^310ГК  Исключить в договоре это право нельзя,^ВАС16  но стороны могут прописать основания и порядок отказа. Отказ от срочной аренды возможен только в случаях, предусмотренных договором[1]. Посмотрите, есть ли такие условия в соглашении. От этого зависят дальнейшие шаги.

Отказ возможен без оснований. Это наиболее простой вариант. Суды признают, что право на односторонний отказ может быть не связано с конкретными основаниями.^ВАСА19 Если стороны просто указали, что «арендатор имеет право досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке», арендатор не обязан обосновывать расторжение соглашения. Сразу переходите ко второму шагу.

Для отказа нужно выполнить дополнительные условия. Стороны могут связать право на отказ с выполнением каких-либо условий, например, уведомить арендодателя, оплатить все счета и т.п. Проверьте, какие условия должен выполнить арендатор. Разграничьте эти условия и основания для отказа. Если в договоре нечеткие формулировки, суд может признать, что безмотивный отказ невозможен.

Например, стороны определили, что арендатор вправе отказаться от договора, если арендодатель не передал вовремя помещение или мешал его использованию. В другом пункте указали, что при расторжении «по остальным основаниям» нужно предупредить контрагента за один год. Арендатор так и сделал, но суд не признал договор прекращенным. Суд указал, что условие о сроке предупреждения регулировало только порядок отказа. А в качестве основания стороны прописали только нарушение со стороны арендодателя. Отказ от договора без оснований невозможен.^ВСА08

Есть и обратный пример. Суд признал правомерным отказ арендатора от договора, хотя право на отказ не было прямо указано в соглашении. Стороны упомянули его только в условии о возврате авансового платежа.^А56-1

Если спорных формулировок нет – можно переходить к следующим шагам. Суды считают, что арендатор вправе отказаться от договора без каких-либо оснований, если выполнит все условия, которые связаны с отказом.^А82 Истечение года с момента заключения договора и уведомление арендодателя за два месяца до расторжения посчитал достаточными для отказа АС Северо-Западного округа.^А56

Для отказа нужны конкретные основания. Наиболее сложный вариант. Арендатор не сможет отказаться от договора, если не наступили обстоятельства, которые в нем указаны. Ссылки на экономический кризис и финансовые потери не помогут расторгнуть договор. Это подтверждает многочисленная судебная практика.

Стороны определили размер арендной платы по договору в долларах США. На момент подписания соглашения доллар стоил 30 рублей, а теперь подорожал до 70. Арендатор предложил расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Арендодатель не ответил. Тогда арендатор пошел в суд и потребовал расторгнуть договор, но проиграл дело.

Суд указал, что инфляционные процессы не относятся к обстоятельствам, которые нельзя предвидеть. Арендатор принял на себя риск изменения курса валюты, когда заключал договор в долларах.^А40

Президиум ВАС РФ указывал, что материальные трудности не входят в список оснований для прекращения договора. К ним относятся, например, инфляция и рост потребительских цен,^ВАСА40 а также резкое ухудшение финансового состояния компании и сокращение штата.^ВАСА17

Пример из практики Внешнеэкономические санкции –  не основание для отказа от аренды, если про это не сказано в договоре	Истец просил расторгнуть договор аренды офиса в связи с закрытием расположенного в нем филиала	Ответчик (победа) возражал против удовлетворения иска
	Суд В удовлетворении требований отказал. Введение внешнеэкономических санкций, уменьшение чистой прибыли и закрытие филиала банка не отнесено договором к числу обстоятельств, которые освобождают стороны от обязательств. Риск негативных для банка последствий нельзя возлагать на арендодателя.
Источник: Определение ВС РФ от 23.05.2017 по делу № А39-5782/2015

 

NB

Если арендатор досрочно съехал из офиса, но оснований для отказа не было, он все равно должен платить аренду (Определение ВС РФ от 23.05.2017 № 301-ЭС16-18586).

 

2. Убедитесь, что не нужно идти в суд

В соглашении должно быть четко сказано, что арендатор «имеет право отказаться от договора». Другой допустимый вариант – «имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке».^450ГК Если стороны указали, что у арендатора есть право требовать расторжения, то он сможет только обратиться в суд с таким требованием.^ВАСА65

Двусмысленные формулировки суды толкуют против стороны, которая составила проект договора. Если это делал арендодатель, то арендатор может требовать толкования в свою пользу^ВАС16  и указать, что контрагент злоупотребил правом.^{ВС25, ВАС16}

Суды встают на сторону арендатора, если его право на отказ явно ущемлено по сравнению с контрагентом. Например, в договоре были основания для внесудебного отказа только для арендодателя. Арендатор трижды обращался к партнеру с предложением расторгнуть договор, но ответа не получил, и обратился в суд. В суде он выигрывает. Все инстанции посчитали, что арендодатель создал условия дисбаланса прав сторон.^А72

 

 

Пример из практики Противоречия в условиях договора опасны для стороны, которая его составила	Истец требовал взыскать задолженность по аренде, которая образовалась после освобождения помещения арендатором	Ответчик (победа) заявил встречный иск о признании договора прекратившим действие
	Суд удовлетворил встречный иск, а основной нет. Арендатор действовал на основании пункта договора, который устанавливал порядок одностороннего отказа. А арендодатель – на основании пункта, который такой отказ запрещал. Суд установил, что проект соглашения составлял арендодатель, и истолковал текст в пользу арендатора.
Источник: постановление АС Северо-Западного округа от 21.01.2016 по делу № А56-9997/2015

 

3. Сообщите, что намерены отказаться

Арендатор по бессрочному договору аренды обязан за определенный срок направить уведомление арендодателю, чтобы отказаться от договора. Срок составляет один месяц, для аренды недвижимости — три месяца.^{610 ГК} Сроки уведомления об отказе от срочного договора аренды устанавливаются в договоре по соглашению сторон. По общему правилу, договор прекращается с момента, когда арендодатель получил уведомление. Но стороны могут прописать в договоре свой алгоритм. Например, могут указать, что договор будет считаться расторгнутым спустя 10 рабочих дней после получения уведомления.

Проверьте, какие требования установлены в договоре для уведомления. Например, его нужно направить на определенный адрес или определенным способом — телеграммой, через нотариуса, заказным письмом. Выполните эти требования, иначе суд может не признать уведомление надлежащим, а договор — расторгнутым.

Уведомление считается доставленным даже тогда, когда адресат не получил документ или не ознакомился с ним по обстоятельствам, которые зависят только от него.165.1ГК Исключение — если арендатор знал, что адрес в договоре неправильный, но все равно использовал именно его.^ВС25

Если все формальности выполнили, то договор считается расторгнутым на основании пункта 2 статьи 450.1 ГК.

 

NB

Суд не признает договор прекращенным, если арендатор уведомил об отказе от него, но продолжает пользоваться помещением и платить за него (Определение ВС РФ от 02.07.2015 по делу № А40-28123/2014).

 

4. Выясните, стоит ли оспаривать размер депозита

Проверьте, есть ли в договоре условие об обеспечительном платеже. Чаще всего, у арендодателя есть право оставить его себе, если арендатор откажется от договора досрочно. С июня 2015 года это положение закреплено в пункте 3 статьи 310 ГК. Но и до этого Пленум ВАС признавал, что условие об обеспечительном платеже не противоречит закону.^ВАС16-1

Арендатор может снизить размер суммы, если считает ее завышенной. В суде арендаторы иногда ссылаются на статью 333 ГК. Но такой подход ошибочен, так как отказ от договора не является нарушением, а плата за отказ от договора – это не неустойка. Суд уменьшит платеж только в одном случае — если он явно несоразмерен потерям арендодателя от досрочного прекращения аренды.^ВАС16-2 Например, арендатор внес оплату за все 15 лет, на которые был заключен договор аренды. Потом он решил досрочно отказаться от договора, но в соответствии с соглашением предоплату назад не получил. Арендатор обратился в суд с требованием взыскать переплату с контрагента.

Суд решил, что предоплата — это обеспечительный платеж, который штрафом не является. Поэтому отказался снизить ее на основании статьи 333 ГК. Но арендодатель все равно обязан был действовать разумно и добросовестно. Компенсация в размере 60 миллионов рублей очевидно несоразмерна последствиям отказа. Суд должен был снизить ее до суммы, которая восполняет имущественные потери арендодателя при досрочном прекращении договора. Верховный суд направил дело на новое рассмотрение.ВСА07

 

 

310ГК П. 2 ст. 610 ГК

ВАС16 Абз. 4 п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.14 № 16 № «О свободе договора и ее пределах»

[1] П. 2 ст. 310 ГК

ВАСА19 Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.08 по делу № А19-9645/07-26

А56-1 Постановление АС Северо-Западного округа от 15.06.15 по делу № А56-49138/2014

А82 Постановление АС Волго-Вятского округа от 19.10.15 № А82-12165/2014

А56 Постановление АС Северо-Западного округа от 21.01.16 по делу № А56-9997/2015

А40 Постановление АС Московского округа от 16.02.2016 по делу № А40-22624/2015

ВАСА40 Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 по делу № А40-90259/2008

ВАСА17 Постановление Президиума ВАС РФ от 30.11.2010  по делу № А17-1960/2009

450ГК П. 4 ст. 450 ГК РФ

ВАСА65 Постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.11 по делу № А65-18291/2009

ВАС16 П. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.14 № 16 «О свободе договора и ее пределах», далее – постановление № 16

ВС25 П. 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.15 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»

ВАС16 П. 1, 9, 10 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.14 № 16  «О свободе договора и ее пределах».

А72 Постановление АС Поволжского округа от 21.09.17 по делу № А72-33/2017

610 ГК П. 2 ст. 610 ГК

165.1ГК П. 2 ст. 165.1 ГК

ВС25Абз. 2 п. 64 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.15 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»

ВАС16-1 Абз. 3 п. 4 постановления № 16

ВАС16-2 Абз. 4 п. 10 постановления № 16

ВСА07 Определение ВС РФ от 28.06.2017 по делу № 309-ЭС17-1058, А07-27527/2015