Когда пристройки могут нарушать права жильцов: партнер АБ «Эксиора» Юрий Сбитнев прокомментировал Определение ВС РФ

Юрий Сбитнев, партнер АБ «Эксиора»

«Адвокатская газета», 11 ноября, 2026 года

20 октября Верховный Суд вынес Определение по делу № 20-КГ26-11-К5, в котором он указал, что необходимо учитывать в спорах о нарушении прав жильцов многоквартирного дома, обусловленных возведением пристройки к МКД.

Как заметил партнер АБ «Эксиора» Юрий Сбитнев, ключевой аргумент ВС РФ в этом деле состоит в том, что суды так и не проверили, является ли пристройка самовольной постройкой по ст. 222 ГК.

«Они не исследовали, законно ли предоставлен земельный участок, получались ли согласования и разрешения, соблюдены ли строительные нормы. Наличие документов 2007 г. и выводы эксперта о невозможности демонтажа пристройки – еще не “индульгенция”. Более того, изменение за счет нее внутренних параметров помещения с одновременным изменением внешних параметров дома является реконструкцией МКД, а уменьшение общего имущества возможно только с согласия всех жильцов. Если реконструкция невозможна без присоединения части общего имущества – согласие всех собственников требуется и по правилам ч. 2 ст. 40 ЖК. Эту позицию ВС уже закреплял в обзорах 2017 и 2023 г., но нижестоящие инстанции, к сожалению, ее не учли», – заметил он.

Отдельно Суд, по словам эксперта, указал на проблему земельного участка. Он пояснил, что если пристройка выходит за пределы основного строения и использует землю, необходимую для эксплуатации дома, собственники помещений МКД как законные владельцы вправе требовать устранения нарушений по правилам ст. 304 и 305 ГК – даже против воли собственника участка, что следует из п. 67 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г.

«Также ВС напомнил о “процессуальной азбуке”: суд не связан правовой квалификацией истца и сам определяет применимые нормы и круг значимых обстоятельств. Нельзя отказывать в сносе только потому, что эксперт предупредил о рисках, – для начала следует установить правовой статус объекта и границы участка, а уже потом выбирать соразмерный способ защиты», – подытожил Юрий Сбитнев.

Материал в полной версии читайте в «Адвокатской газете»