Партнер АБ «Эксиора» Юрий Сбитнев дал комментарий к Постановлению КС РФ № 23-П от 16.05.2023
Юрий Сбитнев, партнер АБ «Эксиора»
Постановлением № 23-П от 16 мая 2023 года Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции РФ пункт 1 ст. 250 ГК РФ в той мере, в какой данные нормы являются неопределенными в части реализации гражданами-участниками долевой собственности преимущественного права покупки доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок, в случае ее продажи постороннему лицу с публичных торгов в рамках процедуры банкротства гражданина, на удивление, внеся еще бо́льшую неопределенность в этом вопросе для правоприменительной практики.
Закономерным итогом правового анализа баланса конституционных прав добросовестного приобретателя – победителя торгов с одной стороны, и участников долевой собственности – с другой, стал вывод о неоднозначной интерпретации п. 1 ст. 250 ГК РФ, поскольку специальные гарантии интересов сособственников установлены лишь для отдельных процедур реализации, в других же, например, в процедуре банкротства гражданина возможность сохранения преимущественного права покупки юридически не обеспечена. Между тем, формулируя основы приоритета интересов сособственников (и их преимущественного права), заключающиеся не только в консолидации права собственности, но и конституционной значимости семейных ценностей, стремлением сохранения в собственности жилого помещения, Конституционный Суд РФ до внесения изменений в закон предлагает свой алгоритм решения, суть которого сводится к следующему: при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности конкурсный управляющий должен предложить другим участникам долевой собственности приобрести реализуемую долю по цене, равной начальной цене на торгах. При согласии – заключается договор купли-продажи с соответствующим участником долевой собственности. В случае отказа или неполучения в течение месяца такого согласия, доля продается с торгов и преимущественное право более не действует: ни в данных торгах, ни в последующих повторных и ни в публичном предложении.
Всё бы хорошо, только такой алгоритм идет вразрез с ранее предложенным порядком действий, закрепленным в п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020. Следует напомнить, что в данном пункте также устанавливался баланс интересов сособственника и конкурсных кредиторов должника, а именно: каким образом должна определяться цена и каким образом осуществляется реализация доли в праве собственности на нежилое помещение. (Спойлер: цена определяется иным образом).
Материал в полной версии читайте в «ЭЖ-Юрист» №20 (1271) 2023