КС РФ уточнил правила виндикации государственного имущества: комментарий партнера АБ «Эксиора» Юрия Сбитнева
Юрий Сбитнев, партнер АБ «Эксиора»
В постановлении от 26.05.2025 № 22-П Конституционный суд РФ указал, что сам факт признания сделки недействительной не доказывает отсутствие воли публично-правового образования на отчуждение имущества. КС РФ обязал суды устанавливать реальное волеизъявление собственника через юридически значимые действия (регистрация в ЕГРН, подача документов). Данное постановление существенно ограничивает возможности виндикации у добросовестных приобретателей имущества, купленного у лиц, получивших его от государства с нарушениями.
Комментарий партнера АБ «Эксиора» Юрия Сбитнева:
«Предметом рассмотрения КС РФ стал п. 1 ст. 302 ГК РФ в контексте истребования квартиры. Речь о случае, когда суд констатирует утрату публично-правовым образованием жилья помимо его воли, а первоначальная передача жилого помещения из публичной собственности лицу, впоследствии продавшему его добросовестному приобретателю, признается незаконной. И вот здесь как раз возникают каверзные вопросы.
По общему правилу установленные в п. 302 ГК РФ условия выбытия имущества у собственника помимо воли (хищение и утрата) не являются исчерпывающими (Определение КС РФ от 10.04.2025) и суд сам устанавливает в каждом конкретном случае данный факт. Следует ли считать выбытием помимо воли — признание незаконными действий и актов публичного собственника по передаче жилого помещения? На этот вопрос КС РФ дает отрицательный ответ. Соответственно, у добросовестного приобретателя по возмездной сделке имущество не может быть истребовано.
Это объясняется тем, что передача жилого помещения из публичной собственности в частную является сложным юридическим составом и требует ряда последовательных юридически значимых действий. В итоге сам факт государственной регистрации за гражданином права на недвижимость, переданное ему публичным собственником, можно рассматривать как презумпцию наличия воли последнего на выбытие из его владения жилого помещения. И это объяснимо, ибо иное возлагало бы на покупателя данного имущества обязанность по проверке процедуры такой ее передачи продавцу, что влекло бы необоснованные риски совершения сделки, которые невозможно минимизировать.
Регистрация права в ЕГРН создает разумную уверенность у покупателя относительно обоснованности и законности передачи публичным собственником и получения права собственности на жилое помещение гражданином-продавцом. Таким образом, факт признания решений уполномоченного лица по передаче жилого помещения недействительными не должно автоматически приводить к выводу об отсутствии воли соответствующего публично-правового образования в отношении передачи владения.
Здесь неизбежно возникает вопрос: можно ли применять этот подход к случаям утраты имущества юридических лиц? Ведь их воля также выражается действиями уполномоченных лиц, решения которых суд также может признать недействительными (ввиду, например, превышения полномочий). Соответственно, распространение такого подхода поставило бы под сомнение стабильность всего гражданского оборота в целом, что, конечно, недопустимо.
Таким образом, разъяснения КС РФ сохраняют преемственность подходов, изложенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом ВС РФ 25.11.2015, в силу которых о наличии воли на выбытие квартиры из владения публично-правового образования могут свидетельствовать действия, направленные на передачу владения иному лицу, в частности действия уполномоченного органа публично-правового образования по предоставлению жилого помещения по договору социального найма, а также последующему заключению договора передачи жилья в собственность гражданина, даже если для этого отсутствовали законные основания, а также представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов для регистрации перехода права собственности».
Материал в полной версии читайте в «ЭЖ-Юрист» №20 (1369) 2025